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2018年 10月11日

黄生:自如空手套白狼?看完这篇文章再说也不迟

小欧说

 

最近,长租公寓平台自如的日子并不好过:甲醛超标、诱导租户贷款……诸多事件让其招致了公众的猛烈批评。尤其是“诱导消费者贷款”,更是被某些人斥之为“空手套白狼”。事实果真如此吗?自如为什么要进行“租金转贷款”这种操作?未来如何保护租户的利益?中欧国际工商学院金融学副教授黄生为你深度解读。

当前,市面上的长租公寓可大致分为两类:一类由房地产公司自持,如万科泊寓和龙湖冠寓等;另一类由长租公寓运营商代理,俗称“二房东”。大家讨论的存在问题的长租公寓,大部分是指后者。

长租公寓运营商也分为两类,一类是整租,它们和房东签包租合同,典型代表是魔方公寓;另一类是散租,它们和房东签署资产管理合同,短期内能对房子进行排他性的租赁管理,自如就是这种模式。

两者都需要前期投入较大的装修改造成本,然后以未来租金收入作为现金流。对于散租模式下的自如,虽装修改造投入相对较少,但面临着和房东签署的租赁期限较短、租约到期后不续租的风险。


自如为何要将“租金转贷款”?

企业的商业模式不同,采取的融资措施也不同。以魔方公寓和自如为例:

魔方公寓作为二房东,其商业模式是将租金先付给房东,然后再转租,自己收租金。这有一个问题,就是租金回款太慢,资金流动性不足,无法为企业的快速扩张提供资金支持。这时候,ABS(资产证券化)就能派上用场了。

何为ABS?简单来说,它是以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

魔方公寓拥有的资产是未来的租金收益。它以此为担保发行ABS,投资人出资认购。这样魔方公寓就可以快速回笼资金,把未来的租金收入提前变现,投入到市场扩张中。投资人未来则能获得本金及红利收入。

2017年,魔方公寓在上海证券交易所发行了首单ABS,募集资金总额3.5亿元。

自如的融资模式略有不同:它没有将租金收益作担保来融资,而是成立了一个金融业务公司,当租客租房时,该公司提供贷款给租客,租客再按月偿还。

这样,自如就可以将租金分期的债权(也就是未来能收回的贷款)作为担保发行ABS(租金消费贷ABS),从而快速收回资金,用以争夺房源,快速扩张。

自如选择做债权的证券化,而不是像魔方公寓那样做收益的证券化,有它自己的考量。因为租金收益ABS模式下,企业面临着一定的风险。

例如,二房东和房东签下了十年租约,然后以未来十年的租金收入做担保来发行ABS。但原房东和其他人发生了纠纷,房子被判给其他人,新业主并不认可和二房东的十年租约,强制收房,二房东对此并无太多办法,租金收益ABS投资人也因此会遭受损失。实际上,魔方公寓就曾发生过类似的事情。

如果“租金转贷款”,则自如和租客之间的关系就变成了债权关系。在中国的法律框架下,债权的追偿更容易。即便新业主强制收回房源,租客还是得偿还所借的贷款,这是有人指责自如等长租公寓机构“将风险转移给租客”的原因。


自如面临的两大风险

有人将自如这种“租金转贷款”后发行ABS称为“空手套白狼”,但我认为这样的批评有失偏颇。在此过程中,自如同样承担着风险,具体而言有如下两个风险:

其一,租户大面积违约。如果大量租户没有按时还贷,ABS的投资人可能将蒙受损失。

但是,就像市面上的其他ABS产品,自如将ABS产品分为优先级和次级,将优先级产品卖给投资人,对投资人进行差额支付承诺,同时自持次级产品。优先级投资人会先于次级投资人获取现金流收入,因此优先级所受违约风险较小,违约风险较大的为次级。

除此之外,还有一个额外的增信措施,即第三方担保机构做担保,进行风险兜底。为此,自如承担一定租户违约风险,而对ABS投资人而言风险是闭合的。

其二,流动性风险。对自如而言,这一风险是真正构成威胁的。

自如发行ABS的主要目的,转移风险在次,更多是获取现金流,将未来一到两年才能完全收回的现金提前变现。

但变现之后,自如并不会将钱一次性付给房东,而是按月或者按季度支付给房东,余下的钱用于投资,做市场扩张。

换而言之,自如将未来需支付给房东的钱先用来做投资了。投资产生的现金流是长期的,但自如应付房东的租金是短期的(按月或按季),由此产生流动性错配风险。

如果自如未来现金流入能继续支付房东房租,这个模式尚可持续。但如果投资不能产生足够的现金流,导致没法还上房东的钱,就会产生很大问题。

实际上,已经有企业爆发了这样的风险——杭州鼎家。

由于鼎家过度扩张,流动性错配,无法支付房东租金,最终房东强制收房。但租客跟第三方银行所签的是贷款合同,必须继续还款,因此租户将蒙受损失。在此事件中,银行选择为租户兜底,而和鼎家交涉。


如何降低租房平台“爆雷”风险?

很多人将租客遭受损失归结到ABS这种融资模式上,因为它为自如等租房中介提供了一个将债权快速变现的路径,但我认为ABS不应该背锅。

就算没有ABS,租房中介也可以选择收到租户的贷款后不一次性支付给房东,自己留一部分作为投资。ABS只不过是让现金流更大,债权变现速度更快,现金流动性更好罢了。

而且,如前面提到,通过一系列的增信措施,ABS本身的风险已经相对可控。最大的风险还是流动性风险,而这和平台的资产管理和运营能力及风控能力有很大关系。

如何才能降低租房中介“爆雷”的风险,保护租户的权益?这关乎金融和租赁两个市场,因此我认为,应从两个市场的规范与监管同时着手。

从金融市场的角度看,有以下建议:

首先,以租金收益权或消费贷等为基础资产的ABS发行,在合理交易结构的设计下,风险可控,已成为长租公寓租赁平台融资和取得发展的重要手段,应予支持。但需要加强发行资质审查和市场准入监管,确保拥有良好资产管理和运营能力的企业才能进入ABS市场。

其次,对像自如这样通过自身金融平台公司开展租金消费贷业务的企业,是否可考虑按金融机构的相关标准进行监管?典型金融机构如银行面临的一类较大风险通常也是其资产-负债期限错配所引起的流动性风险。这样,我们或许可以从对银行的监管中得到一些启示。

例如,是否应要求带金融性质的租赁平台企业必须将租金消费贷ABS带来的现金流按一定比例存入指定托管机构,作为风险储备金?储备金可在企业发生现金流困难时用来支付房东。当然,这会增加企业的融资成本。同时,是否应对租赁平台企业的资本金比例有一定要求?相对高的资本金有助于降低企业盲目扩张的道德风险。

最后,应加强金融产品信息披露方面的监管,消费者应有明确的知情权和选择权。以目前的公开报道来看,很多租客在与一些租赁平台的协议中没有知情权和选择权,在不知情的情况下“被贷款”,这并不合规。在租户进入房租分期信贷协议前,应被明确告知该信贷协议和风险,并应有权选择是否使用房租信贷分期。

从租赁市场的监管角度看,有以下建议:一、提升公寓运营商的资质要求,重点关注其资产管理和运营能力,以防止发生系统性流动性风险;二、在租赁市场结构上,防止垄断;三、切实履行租户与公寓运营商的租赁合同保护。

你租住过自如或其他平台的房源吗?你如何看待自如这种“租金转贷款”的操作?欢迎评论区留言。

编辑 | 岳顶军
文中图片来自海洛创意、pexels。