教授/研究
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盛松成：总理说要“因城施策去库存”，那么2017年适合买房吗？
又是一年两会进行时！
房价再次成为老百姓最关注的的话题之一。
房价会不会降？
调控是啥导向？
现在买房合适吗？
……
昨天，李克强总理在政府工作报告中指出，要因城施策去库存，坚持住房的居住属性。那么，2017年还适合再买房投资么？中国房价究竟为什么越调控越高？下面，我们请来中欧国际工商学院兼职教授盛松成来为你解答！
中国人民银行参事、
中欧国际工商学院兼职教授盛松成
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Q1：为什么我们国家的房价似乎越调控越高？
这主要是由于我国房地产调控是以短期需求调控为主，房地产价格的波动和以需求调控为主的调控政策有较高的一致性。比如2005年出台一系列需求调控措施后，包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等，房地产销售增速明显回落； 2008、2012年的上行，以及2015年下半年开始的最近一轮房价上涨，甚至打破了过去“金九银十”的规律，以前所未有的规模和速度，迅速从一线到二线主要城市出现大范围的上涨，也和各部门放松对需求的管制有关。当需求增加而供给不增加，必然带动房价上涨。
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就一线城市和部分二线城市而言，我认为调控的主要问题之一就是没有将供给与需求调控并重。
需求调控是短期、具体的，但是立竿见影；供给调控更侧重于中长期，有助于稳定公众预期。需求端的数量管制虽然使人们看得见成交量下降，房价增速放缓，但并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期，甚至有可能强化上涨的预期。
供给稀缺是热点城市房价高涨最显性的原因，我国房地产市场供给端的问题是比较突出的。国有建设用地供应面积近几年呈现逐年下降的趋势，其中房地产用地面积下降更多。当然在一些热点城市供不应求的同时，许多三、四线城市还面临着去库存的艰巨任务。
Q2：城市布局越铺越大，真的是土地不够用吗？
凡是房价高的地方一定是土地最贵的，也一定是高楼大厦林立，但全世界只有北京在土地最贵的三环内还有很多小胡同，城中村的改造面临难拆的问题。所以北京不停地向五环、六环甚至远郊扩张，交通成本特别高。
我们再看一组数据：上海中心城区成片工业用地的转型空间有9000万方，旧住区改造产生的住宅体量约是6000万方。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿方，而2015年全年上海市住宅销售面积大约2000万方，也就是相当于可供应8年的成交量。
所以存量土地在城市发展中应该被充分挖掘利用，盘活存量土地的过程中，应该发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
Q3：中国土地财政占了地方政府收入的60%，面粉比面包贵，这句话对吗？
这句话既对又不对。今天的面粉比今天的面包贵，意味着明天的面包比今天的面包贵，如果不贵的话，所有的面包店要停业了。这是经济规律。但就地价与房价而言，高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，他们就有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入，房地产片面发展显然对实体经济有不良影响。
不过所谓国有房地产企业不得参与地王拍卖也是不合理的，你怎么知道会是地王？拍卖出来最高价就得放弃吗？根本问题在于土地拍卖制度。
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中国现有的土地拍卖制度是英式的，谁出价高谁得，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。我认为可以参考上海车牌拍卖方法，考虑改革土地拍卖制度。上海是怎么拍卖车牌的呢？出价先要进入一个有效报价区间，这个有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者，也就是报价最高的和最低的都无法中标。如果在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
Q4：中国房地产市场到底有没有泡沫？
房地产市场当然有泡沫，但目前也不会破灭。第一，有宏观调控措施。如果永远这么涨下去不做调控的话当然会破灭，但我们还有强有力的调控措施。
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第二，美国次贷危机首先是因为经济下行，人们的收入不增长了，其次帮凶是信贷政策。当时在美国贷款买房是零首付甚至负首付，20万的房子抵押给银行，贷给你25万甚至30万。但当房子从20万跌到15万，借款者房子不要了，也不还款了，次贷危机就来了。但我们必须要付首付，还有一系列的房贷限制措施。房地产行业占我们GDP的8.1%，上涨可怕，下跌更可怕，如果一下子下跌20%，你们都会去考虑房子卖不卖和买不买。我国经济和居民收入还是中高速增长，我国居民不会大量抛房。也不能简单地用房价-收入比来衡量房地产泡沫，因为我国的国情与西方不同，中国居民对房屋的偏爱也远远超过西方国家。最理想的是房价涨幅低于GDP或居民收入涨幅，由时间来逐步消化房地产泡沫。
Q5：房地产税什么时候会开征？
房地产税是一个非常复杂的问题，重庆和上海已经试点了。但上升到全国法律层面我认为还有很多困难，因为要一层层讨论直到基本达到共识。一定要搞清楚为什么搞房地产税？是为了把房价压下去吗？搞不好房地产税会把房价越搞越高。而且要考虑每个国家的国情是不同的，我们的土地是国有的，存量房是不该收房地产税的，因为买房时已经交过了，房地产税应该是国家鼓励地方探索。
Q6：中央经济工作会议释放了怎样的调控信号？
2016年底召开的中央经济工作会议谈房价的内容不少。以前只讲需求调控，很少谈供给，这次意识到了这个问题：
“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。”
“落实地方政府责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效土地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。”
——中央经济工作会议
房地产调控应该是供求相结合，而且我国土地资本化的模式，以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着更需要从需求和供给调控相结合的角度寻求方法。比如提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。在上海、北京这样的城市，发展机会和各类教育、医疗资源集聚，谁都不愿意走，所以始终不能放弃需求调控。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，一线城市的住房用地供给完全有可能增加。实际上，高地价与目前GDP考核指标有直接联系。为了达到GDP考核要求，各地都尽可能的多发展工业投资。从下面表中可以看出，我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解热点城市房价过高、增速过快的现实，而且有助于稳定公众的预期。
Q7：2017还适合进行房地产投资吗？
去年房地产资金是趋紧的，目前房地产企业资金状况趋好，所以2017年房地产的投资还是谨慎偏乐观的。第一，去库存效果明显，催生房地产企业补库存需求。商品房库存去化程度一线城市更大，二线城市还可以，三线城市不可能增加，全国待售面积是负增长的。2016年12月，商品房待售面积同比增速为-3.2%，较2015年同期（15.6%）低18.8个百分点，其中住宅待售面积自2016年8月以来负增长。第二，2016年房地产投资增速整体处于历史较低水平，较2013-2015年平均投资增速低4个百分点以上。第三，楼市调控并未大幅扭转购房者的买入预期。据有关机构在全国范围内对购房者进行问卷调查的结果，调控措施出台后，近50%的购房者选择继续观望，待市场调整稳定后再考虑入市；还有近30%本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房；只有13.2%的人因政策调控放弃了购房计划。第四，供给增加的可能性较大。政府在此次房地产调控中已经开始关注供给端的问题。
本文转载自“中欧北京”微信公众号，内容根据盛松成教授2017年2月在中欧国际工商学院北京校区EMBA公开课上的演讲整理而成。
