“中欧和TA的朋友们”新春第二场：聚焦城市更新，共探不动产投资新逻辑
当前，我国城市发展已全面进入从增量扩张转向存量提质、从规模建设转向内涵提升的关键转型期，城市更新作为推动新型城镇化高质量发展的核心抓手，已上升为国家重要战略部署。
3月22日，“中欧和TA的朋友们”新春系列第二场「聚·合」在中欧国际工商学院北京校区成功举行。本场活动延续系列活动特色采用1+1邀请制度，每位中欧校友邀请一位优秀非校友伙伴共同参与，旨在让更多行业精英走近中欧、感受中欧。活动聚焦城市更新背景下的不动产投资与流动策略，多位中欧校友围绕行业趋势、金融支持、企业实践与政策导向等维度展开深度探讨，并结合一线经验分享了资产盘活、资本运作与可持续运营的关键路径。
作为主办方代表，“中欧和TA的朋友们”系列活动提出者与设计者，中欧国际工商学院北京校区首席代表萧斌老师介绍了活动的缘起，其从诞生之初便承载着“破圈”与共创的期待，她希望借助这一平台，与中欧的校友、伙伴一起共创，并持续扩大中欧的“朋友圈”，让到场嘉宾也能“更新”认知，“更新”朋友圈。
中欧国际工商学院北京校区EMBA副主任张志兴系统介绍了EMBA课程的全面升级，直指行业变革的核心：过去靠机会赚钱的时代已结束，未来属于真正具备决策力与系统思维的经营者。课程以“前沿性、国际性、实践性”为三大支柱，不再灌输知识，而是训练企业家在不确定性中“问对问题”，这不仅是课程的迭代，更为转型中的中国企业家提供了一条“从经验驱动到认知驱动”的成长路径。
作为此次活动主理人，高和资本合伙人、中国城市更新论坛主席、中欧EMBA校友苏鑫以“不动产的本质是流动”破题，构建“内容—资产—资本”三层流动模型。内容端结合伦敦国王十字、曼谷商业创新案例，指出城市更新是“造生态”而非“造房子”，空间需兼顾创新氛围与城市功能；资产端提出“冰川—水库—大海”三池模型，以节能改造的资本市场估值为例，诠释科技赋能的乘数效应；资本端详解高和与九州通的Pre-REITs合作案例，该案例助力产业方变现10亿现金流、实现轻重分离，强调投资结构设计需以退出为导向，打通私募到公募的衔接通道。他总结道，未来的资产管理，是从静态持有到动态融通的系统性能力跃升。
随后，招商银行行长助理兼北京分行行长、中欧EMBA校友崔家鲲提出“以流定投”新策略，一改传统的“以城定投”逻辑，强调现金流才是硬核资产的核心指标。他指出，一线城市的高估值资产收益率趋薄，而三四线城市中具备垄断性、低拿地成本的核心商业地产，反而拥有更高安全边际与稳定回报。招商银行已构建不动产生态圈，联动险资、私行、产业方，从单一贷款转向全链条服务，真正实现“不是卖房子，是卖资产的未来收益”。
贝壳找房副总裁、中欧EMBA、DBA校友高军带来《贝壳链家在城市更新的实践》主题分享，其最新著作《再造平台》也亮相活动现场，该书亦是其DBA课程毕业后的成果之一。高军强调，房地产已进入长达30年的周期性调整阶段，短期投机逻辑彻底失效。他以贝壳和愿景集团参与的多个项目为例，说明改造老旧物业、提升空间价值是可行路径，但前提是必须具备长期主义思维——资产的价值不在于一时的买卖差价，而在于能否在漫长周期中持续创造现金流。他特别提醒行业：过去靠判断机会赚钱的时代结束了，未来属于能忍得住、稳得住、懂运营的长期主义者。
中邮保险不动产投资总经理、中欧FMBA校友徐立思分享了中邮保险在城市更新领域的首单险资直投实践——“中邮保险·玖安广场”改造项目。他强调，险资投资城市更新的核心逻辑是“不靠资产增值，而靠全周期现金流”，采用DCF模型评估，甚至将残值设为零，确保在政策不确定环境下仍能获得稳定回报。他指出，项目成功的关键在于与政府深度协同，推动土地性质与年限调整，并打通“私募REITs”退出通道。他提醒，未来保障性租赁住房的租金管制风险不可忽视，而市场化租赁与家庭型社区才是长期增长点。同时，他强调险资必须与优质运营商、银行等伙伴协作，构建“政策+资本+运营”三位一体生态，才能真正穿越周期。
圆桌对话环节，在主理人苏鑫的主持下，嘉德集团总裁、中欧EMBA校友郑慧红与北京乐乎公寓CEO、中欧EMBA校友罗意展开对话，两人分别从主业开发与运营管理的角度分享了城市更新项目的落地经验、政策博弈过程及商业模式调整，并深入探讨了行业面临的现实困境与未来路径。
罗意分享了长租公寓在行业低谷期的韧性与转型路径。他坦言，过去十年行业依赖资本输血，但2021年后，随着资产价格下行和政策明确，市场开始回归本质——现金流与运营能力。乐乎主动收缩战线，聚焦北京核心区域，通过逆周期谈判降低租金成本、探索浮动分润模式，并引入资管思维，搭建自有资金平台，从纯运营方升级为“资产+运营+资本”三位一体的参与者。他强调，未来保障性租赁住房与市场化租赁将分野清晰，而家庭型长租社区将成为新增长点，唯有深耕运营、敬畏周期，才能在变局中活下来、走得远。
郑慧红分享了城市更新中政策洞察与长期运营的协同价值。他作为元中心、数科公园等城市更新标杆项目的操盘人，通过实际案例证明了城市更新的核心在于以终为始的资产思维——不是简单改造空间，而是重构产业生态与城市功能。在弹性供地、非居改保等政策窗口下，他带领团队以“产业+空间+运营”三位一体的模式，将老旧仓库升级为高新技术企业总部集群，实现了资产价值的系统性跃升。他强调，真正能穿越周期的操盘者，是那些能深度参与政策制定、精准匹配产业需求，并以设计和运营驱动资产价值提升的参与者。
现场气氛热烈，互动环节，嘉宾与现场观众就城市更新的政策边界、资本退出机制等话题展开深入对话。整场活动不仅是一次行业趋势的深度探讨，更生动诠释了中欧校友网络的独特价值——思想的碰撞、资源的链接、信任的建立，都在一次次真诚交流中自然发生。正如一位校友所言：“中欧带来的不是知识，而是能一起解决问题的人。”
