现代服务业正朝着
多元化、高端型、创新型的模式发展

从上世纪70年代开始，全球产业结构开始向服务型经济转型，服务业成为各国经济发展的新引擎。现在，全球服务业的增加值占GDP的比重平均达到60%左右，发达国家保持在70%左右，一些国际经济和金融中心城市如纽约、伦敦、东京等可高达80%左右。可以说，服务业在现代经济中处于主导地位，已成为国家和城市核心竞争力的重要组成部分。

近年来，中国经济加快从制造经济向服务经济转型。2019年，中国第三产业的增加值占GDP的比重达到53.9%，比2018年提高0.6个百分点，已经成为名副其实的第一大行业部门和经济增长的主要动力。

目前，现代服务业正朝着多元化、高端型、创新型的模式发展。尤其是疫情当前，服务业数字化转型成为了大家讨论的热点。疫情激发了生鲜食品的线上消费需求，推动了线上教育的发展，潜移默化地改变着传统的集中式办公方式。但也应该看到，数字化并不能彻底改变现代服务业的服务核心和本质属性。有很多体验式的服务并不能被线上化，所以餐饮、航空、旅游、酒店、批发零售等行业的需求出现了剧烈下降。

中国经济的持续稳定增长离不开服务业的支撑。以上海为例，上海已经形成了以现代服务业为主体的现代产业体系，近十年来服务业年复合增长率高达11.9%。2019年上海服务业的增加值占GDP的比重超过了72%，上海已迈入世界级服务型城市的行列。未来十年，上海服务业的增加值占GDP的比重预计将达到75%-80%。未来要在保证金融业、批发和零售业等优势产业稳定发展的基础上，积极拓展和打造新的增长极如旅游业。

旅游业是很多国际都市的支柱产业，其基于上下游产业链的纵向传导性和基于产业边界的横向传导性都非常强，乘数效应显著。根据世界旅游业理事会（WTTC）统计，2016年世界旅游业对GDP的直接贡献水平为3.1%，综合贡献水平为10.2%，旅游经济综合贡献的平均乘数是3.29，远高于其他服务行业。

近年来，跨国旅游业发展较快，大量国外游客到中国旅游。以上海市为例，2019年，上海市接待国际旅游入境者近900万人次，创造入境旅游外汇收入约84亿美元，占上海市旅游总收入的约11%。作为比较，很多国际城市的这一比重可高达30%-50%，说明上海市的入境旅游还有很大的增长潜力可挖掘。

现代旅游业正在往文化和旅游高度整合、有机融合的方向发展，这是全新的模式，意味着旅游市场从观光度假游向文化体验游转变，消费者对旅游产品的要求将进一步提高，这是一个值得高度重视的投资新方向。

疫情对旅游业的冲击是结构性的
一些新产品反而会有增长机会

此次疫情对服务业尤其是旅游业的冲击是史无前例的，但它也改变了人们的生活方式，重塑了中国的旅游产业，给中国旅游业带来了前所未有的历史性机遇。

此次疫情对旅游业的影响，我认为主要包括三个方面。

短期来看，疫情将推动国内旅游市场反弹。目前国内的抗疫工作已近尾声，但国外的疫情形势依然严峻，出境游几近停滞。对中国的旅游企业而言，这不失为一个增强本土游客对国内旅游产品认知的契机。实际上，国内有很多非常优秀的旅游产品，但由于旅游企业的营销能力较弱，导致本土游客对其知之甚少。通过积极地引导市场，可将部分出境游消费转化为境内游消费，推动国内旅游市场在疫情后迎来反弹。从地域来看，海南、云南等地以及一些城市的周边地区将受到热捧。

长期来看，疫情会加速推动中国旅游市场的转型升级。此次疫情让消费者对健康和品质的要求变得更高，这会加速中国旅游市场的转型升级，从观光游转向休闲度假游。同时，疫情对旅游行业的负面冲击，也将给中国企业带来更多整合全球产业的机会。

诚然，疫情对旅游行业会带来冲击，但其冲击是结构性的，对一些新产品来说反而是很好的增长机会，例如度假屋行业。

在国外，度假屋是中产阶级身份的象征，是一种流行的高端健康生活方式。随着中国居民收入增长，中产崛起，度假屋市场逐渐迎来爆发。此次疫情的爆发改变了中国消费者的消费观念，而度假屋正好满足了消费者休闲、度假、娱乐以及心灵和精神层面的消费需求。

消费者服务将逐渐成为
商业地产运营的核心

此次疫情对商业地产的影响非常大，主要体现为四点：一、因抗疫工作的需要，部分已建成的新商场延期开业；二、大量商场应抗疫要求而关闭，致使经营活动断档；三、消费市场下行，根据4月17日国家统计局发布的数据，一季度社会消费品零售总额78580亿元，同比名义下降19%；四、部分损失属于流量损失，难以在疫后得到弥补，如餐饮、娱乐、旅游、航空等的消费，疫后很少会出现报复式反弹的情况。

疫情之下，众多商业地产企业如万达、龙湖、华润和弘阳等纷纷对商户采取了免租优惠措施。根据统计，一季度购物中心商业的减租规模约为80亿-100亿元左右。但是，对商户而言，压力依然存在。根据我们对十几个商场的监测数据，直到3月底，商场人流量恢复尚不足60%。对商业地产企业而言，目前“稳商”比“招商”更重要。对场内商户积极展开帮助，与其共同承担疫情带来的损失，使其不至于倒闭关门，是商业地产企业的要务。

当然，在挑战之外，我们也应看到疫情带来的机遇。我深刻地感受到，此次疫情加速了消费者行为的转变，变得更加线上化、社群化、圈层化。当然，这些变化一直在潜移默化地发生着，但这次疫情加速了整个进程。前段时间罗永浩直播带货引发了大家的热议，并对直播电商是不是大势所趋展开了讨论。在我看来，直播电商毫无疑问就是一个未来趋势。

在此背景下，我认为商业地产行业也将发生一些变化。首先，行业将越来越两极分化，马太效应将越发明显，经营不善或没有明星项目的企业或会快速出局；其次，行业将越来越轻资产化，品牌运营和输出管理会渐成主流；最后，2C服务将变得越来越重要。以前，商业地产的服务对象主要侧重于商家，但用户服务未来将逐渐成为商业地产运营工作的核心。

对于商业地产的发展，有三个问题是无从回避的：先追求质还是量？采用传统模式还是创新模式？轻资产运营还是重资产运营？经过此次疫情，我对这三个问题有了新的认识。

我认为，企业既要质又要量，需在规模扩张的过程中不断强化能力，补齐短板；要主动拥抱数字化变革，尤其在此次疫情之后更需如此；要以重带轻，轻重结合。轻资产的运营和管理是未来商业地产行业的重要形态，但重资产承载着企业的品牌和业绩，所以要两者并重。当然，企业体量不同，采取的措施可以有所差异。对大型企业而言，质和量的平衡发展至为关键。但对于商场数量不多的企业，例如那些项目数量低于20-30个的中小企业，建议先追求量，再追求质，通过明星项目来以点带面。

面对疫情挑战，短期来看，企业要降本增效，提高坪效/人效，确保“活下去”；长期来看，企业要回归到用户运营，少去追逐概念和风口，脚踏实地多做实事，这才是确保企业能走出疫情冲击，并培养长期竞争力的方式。

编辑 | 岳顶军
责任编辑 | 雷娜