什么才是中国房价持续上涨的真正原因?

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20年来,中国大城市的房价何以持续上涨?中国房地产的相关制度和政策,是否应该做系统性重估?国人又要如何走出被房价焦虑所牵引的社会情绪……

近日,《经济观察报》就这一系列问题专访了中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成。正文之前,先分享几个要点:

  • 房价高,并不是土地不够的问题。

  • 中国房地产没有周期。

  • 一线城市住宅几乎没有库存。

  • 应坚持供需调控相结合,单一的需求调控只会使人们的预期越调越高。

  • 通过稳地价来稳房价。

  • 在抑制房价上涨的同时,通过长期的收入涨幅超过房价涨幅,不断缩小房价收入比,这是我国房地产调控唯一可选择的道路,也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。

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中欧国际工商学院经济学与金融学教授

中国人民银行调查统计司原司长

1/  房价不断上涨,与地价有直接关系

Q:为什么中国房价20多年来持续上涨?

A:严格意义上讲,中国的房地产市场化是从「98房改」开始的。在此以前,都是单位分房。当然,「98房改」也有一个过程,有的地区早一点,有的晚一点。

「98房改」后,房价最早开始涨的是上海,大概从2000年开始,一直平稳上涨,中间也有短期波动。

北京比上海晚涨5年,大概2005年左右开始涨,但价格一下子就涨上来了,几年之内几乎翻了一倍。这与它晚涨、同时大家已经看到这个趋势都去买房有关。

因为产业发展、人口迁徙,以及医疗、教育、养老条件比较好,一二线城市尤其是一线核心城市,这些年房价都涨得比较高。

像上海这样的城市,产业结构比较齐全,服务业占GDP的比重超过70%;尤其是这次疫情以来,它在教育、医疗、安全、公共设施各方面的优势大家都看到了。

所以,上海楼市吸引的不单单是上海的购买力,而且是全国的购买力,导致上海的房价始终在涨。

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上海2500万常住人口,土地面积6340平方公里,其中包括按要求不能做开发的1000多平方公里的崇明岛;深圳1700多万常住人口,土地面积不到2000平方公里,土地太少;北京16000多平方公里,仅平原部分就跟整个上海差不多,但常住人口比上海少300多万。

所以总体讲,北京房价高,并不是土地的问题——我们总说土地不够,实际上不是——而是土地制度、政策的问题。

包括中国香港,也有很多土地没有开发利用。我们的土地拍卖制度,是学香港的,香港学英国,价高者得,地价越拍越高,房价自然不断上涨。

中国房地产这20多年的发展,我不大赞成用所谓的房地产周期来描述。

所谓周期,就是繁荣、衰退、萧条、复苏的完整过程,整个周期可能是八年、十年,短的也要五年、六年。

全世界房地产市场都有周期,但中国房地产没有周期。从全国看,20多年来都没有。

中国的房价比较奇特,大多数城市一直在波动上升;房价平稳或下跌的时候比较少,而且下跌时间短、跌的幅度小,并且下跌后报复性上涨很快。

为什么20多年来中国房地产始终在涨价,到现在还在涨?一个重要原因是,没有做到供需调控相结合,而是以需求调控为主、供给调控为辅,甚至不怎么重视调控供给,城市人口增加很多,而土地供应增加较少。

长期以来,我国房地产市场侧重于需求调控,但长期效果并不明显——需求调控的效果主要在于短期,供给调控则更加侧重于中长期,且供给调控有助于稳定公众预期。

公众对房价的预期,是决定房价的一个重要因素。所以,我一直呼吁要稳定房价预期。

现在国家房地产调控的政策,可以概括为两句话:「房住不炒」「稳地价、稳房价、稳预期」。

稳房价就要稳地价,因为房价里相当大的部分是地价——2015年后,大城市土地成本占住房价格的比例平均为40%;在房价上涨中,预期也起很大的作用。

Q:既然北京、上海这些房价高的城市不缺土地,为什么不增加住宅土地供应?

A:土地供给有住宅土地供给、工商业土地供给,中国的住宅土地供应占比在主要国家当中是最低的。2016年,我国一线城市居住用地占城市建设用地面积的比例平均约为27%,而纽约则超过40%。

我国城市土地大量供应在什么地方?商业和工业。在提出「去库存」战略时,我国商品住宅的去化周期约为4.4个月(按照2013-2017年商品住宅年均销售规模12.31亿平方米测算),目前约为1.7个月。

目前,一线城市住宅几乎没有库存,新房都需要摇号排队,出来就卖掉。

而商办用房库存高企——上海的商办用房去化周期高达110个月左右;北京、深圳相对低一点,但也是30个月、50个月上下。

我国一线城市不合理的土地供应结构,造成了商业用房销售的巨大压力。城市用地结构有待改善。

这样的情况与地方政府的GDP考核有密切关系。商业用地、工业用地,会带来持续的税收收入和GDP增长。

我国现在还没房产税——哪怕上海在试点房产税,也收效甚微。因为有很多制度上的规定,每年收不了多少税,与土地出让收入完全无法相比。

所以,最近十多年,房地产供需调控相结合不够,土地供应不够,而需求不停增长。

并且,单一的需求调控只能使人们的预期越调越高,本来不买的现在也买了,本来可以明年买、后年买的,今年也买了——因为怕新的调控政策又会下来。

目前,政策上已向供需调控相结合转变:一方面在需求端通过各种手段严厉调控;另一方面,在供给端增加土地供应。

今年《政府工作报告》对房地产供给调控是历次政府工作报告中最突出的:「保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。」

 

2/  不能通过收紧货币,来抑制房价上涨

Q:对于中国房价高的归因中,长期存在的一个声音是,投机、炒房者推高了房价,且大量房屋空置,调控政策也往往针对的是需求。就您的研究来看,中国房市中投机/投资比重究竟占多高?

A:我们在今年新出版的《房地产与中国经济》一书中,对投资需求有专门的研究。

首先引用2018年12月21日中国家庭金融调查与研究中心公布的《2017年中国城镇住房空置分析》的调研数据来做估计测算,2017年全国住房空置率为21.4%,较2011年提高了3个百分点。

从不同级别城市来看,一线城市住房空置率呈现下降趋势,2017年为16.8%,较2011年下降了1.1个百分点;二线城市和三四线城市均呈现上涨趋势,2017年二者的空置率分别为22.2%和21.8%,较2011年分别提高了4.4和2.8个百分点(见下图)。

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另外,我们从居民资产配置的角度,测算出全国的投资比例约为9.91%。这两种统计口径存在缺口,主要原因是居民的改善用房(非投资)中也存在空置的情况。

对房地产来说,投资和投机是很难分开的。

超配房地产是中国家庭的一大特色。这有两个原因:一是我们投资渠道匮乏;二是和中国的传统文化有关,都希望居有定所,不少家庭还拥有两套及以上住房,这是观念问题。

Q:关于房地产价格持续上涨,还有个经常被提及的观点是,将其归因于货币发行过多。但您在《房地产与中国经济》中给出的解释是:货币发行量是房价上涨的必要条件,但不是充分条件。

A:货币数量影响所有商品的价格。货币一旦发行,流向并不确定。实际情况是,目前物价指数CPI并不高。

特定商品的价格贵,主要是该商品的供求关系引起的,房地产价格也是这样的。

我分析过中国货币发行的历史,也分析过很多城市的房价,中国广义货币供应量M2增速较高的时期,不一定是房价上涨最快的时候。

举个例子:我国去年3月后M2增速都在10%以上,现在降低到8.3%。但一年前房价是平稳的,而最近房价上涨较快,这主要是房地产的供求关系失衡导致的。

再举个例子,同一城市房价分化加剧。以上海为例,2020年,黄浦区以均价15万/平方米位居各区榜首,青浦区等外环外区域均价则在3万-6万元上下;2015年房价大幅上涨前,两个区域的均价分别在5万和2万上下。

目前,有些城市的房价还在下跌。显然,这不是货币发行造成的。

所以,不能通过收紧货币来抑制房价上涨。收缩货币供应反而会伤及中小企业。

有关监管部门现在出台一系列政策,严防资金违规流入房地产,这是比较有效的宏观审慎管理政策。总之,只有供需调控相结合,才能抑制房地产价格的快速上升。

 

3/  通过「拐点」的方式,把房价打压下去并不可取

Q:谈到增加住宅土地供应,除了要考虑城市是否有土地,还受制于城市功能定位和总体规划,所以能否真正增加土地供应,似乎是个很复杂的事?

A:过去十几年,供地的方法是拍卖,价高者得,所以土地价格越拍越高,「地王」频现。

2月26日,自然资源部有关负责人表示,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,全年供地将不超过3次。该政策的主要目的是,通过稳地价来稳房价。

上海最近发布第一批52块住宅用地集中出让公告,新竞价规则主要是:在房价地价联动机制下,合理设定地块起始价、中止价和最高报价。

报价低于中止价时,为价高者得;若高于中止价,进入一次性书面报价环节,一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

本批次商品住宅用地最高报价一般限定在起始价的110%。这就使得以后「地王」很难出现,也是对地价的一种限制。这一措施可能有效,我多年前就提出过类似的方法。

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Q:2017年住建部和国土部出过一条有关住宅土地供应的政策:住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要合理增加住宅用地特别是普通商品住宅用地供应规模。

A:这是对的。这又涉及三四线城市的房价。

江苏、浙江两省,由于中小房企在一线城市拿地困难,都到三四线城市去拿地,导致地价大幅上涨,这会引起这些地方半年、一年以后房价上涨,从而妨碍整个长三角一体化进程。

长三角是我国布局工业最好的地方之一,地价推涨,工业成本就会上升。

未来土地的出让,应该与该城市的人口、产业、商业等指标挂钩,并且做动态的调整和监测。

在人口流入的城市,应该加大土地的供应,尤其是居住用地的供应;在人口流出的城市,应该减少居住用地的供应。并且,居住用地指标可以在全国范围内调整。

目前,各地均设置自己的土地「红线」,在一定程度限制了政府土地调控的空间,地方政府也缺乏跨区域协调土地资源的能力,因此,需要更高一级的部门在全国范围内来协调。

Q:地方政府如此高度依赖土地出让金收入,有多大动力和意愿降地价?

A:《房地产与中国经济》这本书论证了地价上涨带动房价上涨这一因果关系,如果地价持续上涨,势必导致房价越来越高。

同时,从房价与实体经济协调发展的角度来看,房价上涨1%会带动工资水平上涨0.07%,工业企业的利润会下降0.01%,居民消费下降0.05%。

地价持续上涨会导致房价的持续上升,实体企业的利润空间越来越小,居民消费也受到挤压,因此,实体经济会陷入困境,这是土地财政不可持续的原因。

Q:前不久刚宣布的土地出让金由税务部门代收,这个举措是什么信号?对房价会有影响吗?

A:目前看,该政策目的在于规范土地出让金管理。要害在于,土地出让金究竟归谁。

土地出让金本来是自然资源部门负责征收,现在集中归口税务部门征收,但土地出让金仍留在地方,并不是上交给中央。

作一假设:如果土地出让金上交中央,或者中央地方分成,影响将是很大的。

现在地方政府隐性债务严重,中央不会釜底抽薪。而且,如果地方政府只能支配一定比例的土地出让金,部分城市有可能进一步做大土地出让金规模,依然摆脱不了对土地财政的依赖。

土地出让金改由税务部门征收,将使土地出让金征收过程更规范、公开、透明,这与为房地产税做准备是两回事。

房地产市场不会像某些媒体解读的那样发生巨变,这一新举措是政府部门改革的问题,而不是房地产业的问题。

Q:这一系列政策之下,什么时候才有可能会出现您期待的真正稳住预期的拐点?

A:通过「拐点」的方式把房价打压下去,并不可取。

正确的方法应该是,在控制房价的同时,通过发展经济,不断提高居民收入水平,使得居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过「挤泡沫」而非「刺破泡沫」的方式,从根本上解决我国房价过高的问题,避免美国、日本和我国香港曾经发生的房价暴跌式调整。

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这是我国房地产调控唯一可选择的道路,也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。

 

4/  「躺平」与高房价有直接关系

Q:你刚才提到,上海的房地产税试点并没征到多少税,原因是什么?你认为征收房地产税会有哪些影响?能否取代土地财政?是否会如大家的预期那样控制甚至降低房价?

A:房地产税从提出立法议案到审议立法案,其间还要表决和通过立法案,到公布法律,再到整体落地施行,仍然需要较长时间。

目前,还不具备全面实施房地产税的条件。

房地产税出台前,还需要解决五个方面的问题:

第一、要合理处理70年土地产权的问题;

第二、要解决全国房屋的实名登记和信息联网问题;

第三、要解决不同产权属性房屋的征税问题,比如,房改房、军产房、共有产权房及小产权房等;

第四、要解决征税前后,土地价格怎么过渡的问题;

第五、要解决不同城市税基和税率的问题。

目前,我国仍然处于房地产税的城市试点阶段。从上海和重庆模式来看,房地产税不管对于财政的贡献,还是对于房价的控制,效果都一般。

第一,上海房地产税率较低,0.4%~0.6%。比较美国的房地产税,税率最高超过2%。第二,上海从2012年开始征房地产税,但不溯及既往。第三,征收房地产税时有很多豁免,例如首套房无论面积大小,都不征房地产税。

可见,目前还不具备房地产税取代土地财政的条件。

看待房地产与经济的关系,一定要一分为二:

一方面,房地产业在经济增长中仍然发挥着重要的作用。

去年初由于疫情影响,房地产投资和销售都受到冲击,但随后房地产投资和销售额均逐月改善。对比基建、制造业等投资,房地产投资具有很强的韧性,仍然发挥着稳定经济的作用。

另一方面,也要看到高房价的危害性。

第一,高房价会削弱经济发展潜力。因为所有的经济活动都需要土地配套,地价上涨成本就上升。而且,高房价会提高包括人力资源成本在内的所有发展成本。第二,如果资源集中在房地产业,就有可能造成产业空心化。第三,高房价导致贫富差距扩大,成为社会问题。

现在有句流行语叫「躺平」。「躺平」与高房价有直接的关系。

如果房价较低,或者比较平稳,年轻人会有信心去奋斗,可能就不存在「躺平」问题。

长期当中,房价的涨幅要低于人均收入涨幅。所以,一定要坚持中央的政策——「稳房价、稳地价、稳预期」「房住不炒」。

在这次疫情刚刚开始的时候,我写过文章,提出不能再用房地产来拉动短期经济增长。这次疫情冲击下,我国经济出现几十年来罕见的季度负增长,但是政府并没有用房地产拉动经济。

「坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段」,是从房地产与经济协调发展的角度来定位的。

当前我国房地产调控政策的基调和方向是正确的,但是需要时间去消化和解决过去20多年房地产市场积累的问题,在坚持调控的同时,集中精力发展实体经济。在坚持房地产调控的同时,不断提高人民收入水平,我国房地产市场也会健康持续发展。

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本文转载自《经济观察报》,经授权后发布

原文作者:刘玉海