盛松成：政策引导下的房地产市场回稳预期与未来展望

2024年12月9日中央政治局会议强调要“稳住楼市”，这反映了中央更加坚定的稳楼市态度。2024年12月11日至12日召开的中央经济工作会议再次明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并且强调“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”。这为未来房地产市场的发展指明了方向，可以预见未来楼市将围绕“稳”字发力。

稳住楼市的目标在未来一到两年内有望实现

2024年9月召开的中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，对市场预期的改善起到了积极作用。房地产市场“止跌回稳”的实质是“量升而价稳”。随着监管部门逐步落地多项支撑房地产市场的政策“组合拳”，多重利好政策的叠加效应在市场上已有所显现。1月17日，国家统计局发布的2024年全国房地产市场基本情况显示，销售、融资等多个指标继续改善。2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，降幅较1-11月收窄1.4个百分点，该指标已连续7个月收窄；新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，降幅收窄2.1个百分点。这表明房地产市场正走向止跌回稳，走稳的趋势较为明显。预计2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大，但能否实现还需综合考量政策力度、居民预期、经济环境等多重因素，市场出现波动也是有可能的。

努力实现市场回稳

一是继续引导房企转型退出，稳定市场供应，提升住房质量，为老百姓盖好房子；二是严控土地供应，根据去化周期确定土地供应节奏和规模；三是加大对刚需和改善性需求购房群体的支持力度，包括税收、贷款利率等多个方面；四是继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

从数据来看，2024年房地产市场下跌堪比2022年，但与2022年不同的是，当年市场是加速下滑的，2024年的市场是逐步改善的。如果从2021年7月（本轮房地产市场下跌的起点）开始逐月看销售同比增速的变化，整体呈现先快速下跌、后逐步回稳的趋势。2022年4月，我国商品房销售面积同比增速为-39%，为增速的最低点，随后市场跌幅总体上是逐步收窄的，至2024年10月，商品房销售面积当月同比仅下降1.63%，11月当月同比增速首次由负转正，为3.25%，12月同比继续正增长，市场走稳的趋势较为明显。如果这一状态能继续保持，则可以顺利实现12月中央经济工作会议提出的稳住楼市的政策目标。即使未来一到两年我国房地产市场仍然下行，下行幅度也将不断收缩，稳住楼市的目标也很有可能在未来一到两年实现。

而从2021年7月开始并持续至今的本轮调整，是我国房地产发展进入新的发展阶段的重要过渡，未来行业的发展要求和发展规律将完全不同于过去20年。中央政治局会议、中央经济工作会议提出“稳住楼市”的政策导向，为历年会议以来首次提及，释放了更加坚定的推动房地产市场“止跌回稳”的信号。房地产市场“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”。目前，四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等，北京、上海政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。

展望未来，要促进房地产市场“止跌回稳”，上海、深圳、北京限制性政策仍然有放松空间。目前，我国新发放住房贷款加权平均利率低于3.5%，已达历史最低水平，有利于促进需求。另外财政部明确指出地方政府专项债可用于收购存量商品房，还可以用于土地储备，这是一个创新，有利于商品房库存去化，也能有效缓解房企现金流紧张状况，促进房地产市场止跌回稳。相信在一两年内基本上大部分城市都可以实现止跌回稳，三四线城市则需要较长时间。

2024年以来，为解决房地产行业发展问题出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等。从今年的政策来看，政策力度全方位不断增强。尤其2024年9月底以来房地产政策进一步放松后，月度销售改善明显。从具体政策调整角度分析，随着房地产市场逐渐回归常态化，部分特殊时期及特定区域的政策将逐步淡出。这些政策多是基于过去20年房地产市场持续上涨的背景而制定的，如限购、限售等。同时，一些仅针对当前市场下行阶段的应急性政策，例如“白名单”“收储”等，也预计会随着时间推移而逐渐退出市场。相对地，一些常规性政策，如利率调整等，未来可能会持续作为房地产市场调控的重要工具。

目前房地产行业发展的困难

从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是有效需求不足，市场出清仍不彻底。2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，2024年预估只有10亿平方米左右，3年下降幅度可能达到44%，这意味着行业产能大量闲置。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。中指研究院数据显示，2014年～2023年，成交的土地规划建筑面积达212.95亿平方米，但成交商品房面积仅147.08亿平方米，仍然有65.87亿平方米的潜在库存空间。同时分结构来看，我国商办用房的去化形势要比住宅用房更加严峻，上海商办用房去化周期甚至超过160个月，而且从过去的供应过剩发展到如今的供应严重过剩、需求下降双重夹击。

对于这一问题只能多管齐下。一是在市场下行期，必然有大量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，维持土地市场稳定。应加快推进房企退出与转型，继续减少供应，抑制供给过剩。二是进一步扩大需求。例如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比。三是加大结构性去化力度，商办用房的去化力度应该更大，我建议更改商品用房的供应方式，限制超额供应，更改商品用房的征税方式，适当降低税率，加速去化。

从房企交出的“成绩单”来看，销售下行，“造血”能力减弱、现金流吃紧仍是行业普遍现状。房地产转入下行周期已接近3年半，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。例如以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到了尽头，原因是高周转对应的是商品房的高去化速度，但当前市场根本无法快速去化，高周转也就无从谈起。而高杠杆、高负债在当前的金融环境下更是不可能。近一段时间以来，国家越来越强调要建“好房子”，房子要安全、舒适、绿色、智能，这是对过去一段时期高周转带来的房屋质量下降趋势的否定，建“好房子”也是市场发展的方向。我国城镇人均住房面积已经超过40平方米，住房问题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，要是还走“规模为王、重量不重质”的老路，将会被市场淘汰。要审慎经营，这是对于过去“盲目举债，大幅扩张”经营模式的否定。经过3年半的调整，房企的负债结构、A股房地产开发企业的平均资产负债率从2020年三季度的64.67%下降到2024年三季度的60.99%，未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，房地产企业要充分顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆都是很好的发展方向。

2025年房地产市场前景及建议

中央经济工作会议确定，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动构建房地产发展新模式等举措。

从过去几年发展看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大，但是能否实现还需看政策力度、居民预期、经济环境等多重因素，市场出现波动也是有可能的。

从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年6亿～8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。2024年，我国商品住宅销售面积达到8.1亿平方米。为努力实现市场回稳，仍然有很多工作要做，一是继续引导房企转型退出，稳定市场供应，提升住房质量，为老百姓盖好房子；二是严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模；三是加大对刚需和改善性需求购房群体的支持力度，包括税收、贷款利率等多个方面；四是继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

（作者系中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中欧陆家嘴国际金融研究院高级学术顾问盛松成）

来源 | 清华金融评论