3月25日，旭辉控股（下称旭辉）发布2020年业绩“成绩单”，截至2020年末，公司实现营业收入718亿，同比增长27%；公司净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%，实现了营收、利润“双丰收”。

但就在不久前，旭辉控股集团执行董事、执行总裁陈东彪还在中欧卓越服务EMBA课程部举办的“新地产、新服务”地产服务论坛上感慨道：“地产已经不是一个高利润的行业了，实际上房地产已进入洗牌阶段。”

这不是“凡尔赛”，或许是陈东彪的危机意识，来得比别人更“猛烈”一些。

​01增量放缓 利润稀薄

这份危机感，并非杯弓蛇影。

数据显示，早在2019年，我国城镇居民家庭的住房拥有率已达96.0%，户均拥有住房1.5套。由此看来，在长期有效的住房制度改革下，中国绝大部分的城市已告别住房短缺。

在陈东彪和他的地产圈朋友们看来，事实也同样如此。近25年来，中国房屋竣工面积呈波动下滑趋势，特别是从2014年到2020年间，整体增速明显放缓，在达到10.7亿平方米的最高位后，一路疲软。部分城市二手房销售占比，已经高于新房。以上海为例，2020年二手房和新房的成交套数占比分别为61%和39%。

 资料来源：国家统计局，贝壳研究院

越来越多的地产品牌商意识到，单纯依靠地产开发所获取市场增量的红利期已经过去，开发销售的盈利空间愈发稀薄。“目前中国常住人口城镇化率超过60%，我们还在以地产为主业，当城市化率到75%的时候，地产销售量会大幅度下降，纯地产业务将带来巨大挑战”，面对台下一众业内人士，陈东彪仍然一针见血，直戳痛处。

​02跨界整合 守正出奇

在地产行业20年的陈东彪，见证了住房发展急速转变的关键历史时期，也目睹着地产市场进入“增量＋存量”的新阶段。特别是面对现有“增量”中，不断收窄的利润空间，转型成了房企维持增长和盈利的必经之路。地产商们纷纷选择从“开发＋销售”转向“持有＋运营”的新模式。

以物业为例，对城市居民而言，房子是最重要的家庭资产。如何让房子做好保值增值？这项工作由物业公司提供，这一服务本身具备价值。同时，随着人民对美好生活的进一步向往，物业服务的行业价值会进一步凸显。因此，物业企业自然得到了资本市场真金白银的认可。截止目前，全国已有超40家A＋H股上市物业公司，成长为独立成熟的新板块，旭辉旗下的旭辉永升服务也于2018年正式上市。

“地产＋”的触角在不断延伸。融合科技，就进化出了地产科技服务新物种。以终端用户需求为核心，应用云计算、物联网、大数据、人工智能等数字化技术，已催生出联合办公、数据分析、短租旅游、国际住宅中介等ToB、ToC端多元新业态，中国房地产科技服务生态圈已初具雏形。

再观国外，不少企业同样选择卸下重资产的负重，将轻资产运营作为“新生”的渠道。以日本知名地产公司——三井不动产为例，企业主营业务中，销售只占了28%，租赁和管理分别占了33%和22%。以不动产为核心，企业正围绕资产的全场景构建服务生态；美国帕尔迪地产公司，则将目标客户细分，从单身人士、空巢家庭到首次置业者、活跃老年人，面向人的全生命周期提供定制化产品和服务……陈东彪认为：“中国发展到这个阶段，确实是需要学习和思考。而未来也一定是存量时代和运营时代。”

​03服务生态 共筑未来

“你们知道吗？首次购房的人，有的时候会翻墙来我们工地看房子”，陈东彪哭笑不得地指出了面对客户时，曾经遇到的这样一个问题。

持续保持有质量的销售是“行业课代表”旭辉始终坚持的策略，同时，作为深耕地产行业的“老兵”，陈东彪也敏锐感知到，房地产将会从生产转向服务，从生产要素价值时代转向服务者价值时代。

“透明工厂”应运而生。以往的传统房地产建造，往往是先抢主体建设，地库还没成形，景观绿化则是最后才做好。为了能让客户从付完款到收房的两年时间里常态化检查自家工地，旭辉竟然对房地产建造全流程进行了再造，选择“景观先行、市政先行、地库先行”。这样一来，工人不必在露天环境中经受风吹雨淋，业主现场发现问题后，也能倒逼工程质量的提升。

旭辉透明工厂

卓越运营、精细管理给企业带来了显而易见的“甜头”。去年，旭辉落地了40座“透明工厂”，开放以后，公司大部分项目的销售去化率，远远好于开放之前，实现了客户、政府口碑“双丰收”。“各个方面超别人半目，你才可能有机会。”陈东彪感慨道。

此外，这些年来，旭辉还在努力打造自身的平台生态，除了积极布局物业、商业之外，也不断培育长租公寓、健康、代建等多元化业务的市场竞争力。在陈东彪看来，旭辉的长期主义意味着不断提升产品和服务，满足客户需求，毕竟“服务的市场，未来前景巨大。”

参考文献：贝壳研究院《中国如何解决14亿人的住房问题》

              《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》

卓越服务EMBA

由中欧国际工商学院和全球排名第一的服务管理专业大学瑞士洛桑酒店管理学院（EHL）共同设立。